Berlin entwickelt sich sehr dynamisch und genießt auch weiterhin bei internationalen Investoren hohe Beliebtheit. Im Besonderen liegt der Bezirk Berlin-Mitte im Fokus.
Im Folgenden beleuchten wir die aktuelle Marktsituation in diesem vielbeachteten Teil von Berlin. Nach der Bezirksreform von 2001 haben sich aus den ehemaligen 23 Bezirken 12 neue Bezirke gebildet. Wobei mit Tiergarten und Wedding zwei strukturschwache Bezirke eingegliedert wurden und Mitte als Gesamtbezirk dadurch heute ein sehr heterogenes Bild aufweist, wie die Kennzahlen bereits auf den ersten Blick erkennen lassen.
Kennzahlen zum Bezirk Mitte zeigen heterogenes Bild
In Mitte leben heute ca. 10 % aller Berliner Haushalte. Durch die erwähnte Bezirkszusammenlegung weist der Bezirk damit eine, im Vergleich zur Gesamtbetrachtung der Stadt, überproportionale Arbeitslosigkeit und ein nur durchschnittliches Haushaltseinkommen auf. Der Bezirk Mitte gehört daher zu den vielfältigsten und heterogensten Berliner Bezirken. Hier sind in enger Nachbarschaft Toplagen und auch sehr einfache Gebiete zu finden. In den Zentrallagen von Mitte sind in den vergangenen Jahren viele repräsentative Wohnprojekte entstanden und noch verfügbare Grundstücke werden zu Höchstpreisen gehandelt.
Bevölkerungsprognose für Berlin höher als erwartet
Die Bevölkerungsprognose für Berlin wurde bereits korrigiert. Demnach soll Berlin noch schneller wachsen als gedacht und könnte bis 2030 die 4 Mio. Einwohner-Marke sprengen.
Dies bedeutet, dass deutlich mehr als die bisher geplanten jährlichen 15.000 Neubaueinheiten für Berlin benötigt werden. Den drittstärksten Bevölkerungsanstieg erwartet man im Bezirk Mitte.
Angebotsmieten sind in Mitte mit am höchsten
Man kann starke Preisdifferenzierungen in den einzelnen Stadtteilen erkennen. In Mitte werden durchschnittlich mit 10,95 EUR/qm/Monat die höchsten Angebotsmieten erzielt. Der gesamte Bezirk Mitte verzeichnete einen starken Preisanstieg im vergangenen Jahr. .Der Median der Angebotsmieten beschreibt wieviel unterhalb von 50% und überhalb von 50% um diesen Wert liegen.
Allerdings weisen Bezirke, wie Neukölln, Friedrichshain-Kreuzberg und Renickendorf einen noch stärkeren Anstieg an Mietsteigerungen als Mitte auf.
Die Tendenzen zeigen eine Prognose der nächsten 6 Monate.
Berlin besitzt als Mieterstadt immer noch eine deutlich niedrigere Wohnungseigentumsquote als im Bundesvergleich. Die Ursache liegt in der Tatsache begründet, dass Berlin als Mauerstadt bis 1990 für viele als Standort für die Eigentumsbildung als wenig attraktiv., die Kaufkraft und die Mieten im Bundesvergleich als unterdurchschnittlich galt. Dieses Bild hat sich geändert und die Eigentumsquote steigt mit zunehmender Attraktivität der Rahmendaten von Berlin.
Die Entwicklung der Kaufpreise hatte überwiegend einen sehr starken Zuwachs
Das durchschnittliche Medianpreiswachstum lag bei etwa 14,4 % seit 2011. Die Tabelle zeigt die Median-Kaufpreise von Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2015.
Mit 4.220 EUR/m² ist der Median der Kaufpreise der höchste aller Berliner Bezirke. In Spitzenlagen werden, insbesondere bei Neubauvorhaben im Luxussegment Kaufpreise bis zu 15.000 EUR/m² verlangt und bewegen sich damit in der Spitze auf internationalen Niveau.
Einige Lagen besitzen weiterhin eine gute Prognose
Im Bezirk Mitte entwickeln sich einige Lagen sehr dynamisch und besitzen eine aussichtsreiche Prognose. Die Lagetipps sind auf dem Stadtplan rot markiert:
Damit befinden sich neben den Lagetipps im alten Mitte auch Lagen in Tiergarten, hier im Hansa- und Botschaftsviertel.
Wedding fehlt auf den offiziellen Empfehlungen, aber es wird sich zeigen, dass auch im Wedding in den nächsten Jahren selktiv positive Entwicklungen zu sehen sein werden. Wie in allen großen Metropolen werden neue Stadtteile entdeckt und erobert. Mitte ist das Epizentrum und wie ein Stein, den man in den See wirft, bilden sich die Kreise darum. Und Weddings Nähe zur Mitte ist ein Standortvorteil, der sich auszahlen kann.
Berlin strebt weiterhin auf zur Wirtschafts- und Kulturmetropole. Unternehmen - insbesondere Gründer - und hochqualifizierte Menschen aus dem In- und Ausland zieht es in die Hauptstadt. Dabei ist der Bezirk Mitte für die neuen Bevölkerungszuwächse weiterhin einer der Magneten, wobei aufgrund der gestiegenden Preise und der engen Verfügbarkeit die Nachfrager bereits auf andere Stadtteile ausweichen.
Neopolis Research konzentriert sich auf den Berliner Immobilienmarkt und nutzt neben eigener Recherche zugängliche Marktberichte, die als Quellen wie folgt gekennzeichnet sind: JLL Residential City Profile Berlin 1. Hbj. 2015, IVD Immobilienpreisservice 2014 Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg e.V. 2014/2015; StatIS BBB; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt – Bevölkerungsprognose Berlin; CBRE – Wohnmarktreport Berlin 2015