Roman Menzel über Wohnungsmangel, steigende Mieten in den Ballungsräumen und die Vorteile von Wohnimmobilienfonds.
DAS INVESTMENT.com: Bouwfonds hat bislang fünf geschlossene Fonds mit deutschen Wohnimmobilien an niederländische Anleger platziert. Was ist der Hintergrund, dass Sie jetzt Beteiligungsangebote für deutsche Anleger konzipieren? Roman Menzel: Holländer bewundern nicht nur heimlich den deutschen Fußball, sondern auch die stabilen Renditen des deutschen Wohnungsmarkts. Teil unserer Wachstumsstrategie ist unser verwaltetes Volumen von 7 auf 10 Milliarden Euro in den nächsten Jahren zu steigern. In den Niederlanden kennt uns jedes Kind, aber eine Expansion in dieser Form ist nur außerhalb Hollands zu realisieren. Für uns ist der deutsche Markt ein Heimatmarkt.
DAS INVESTMENT.com: Welchen Stellenwert soll Bouwfonds im deutschen Markt für geschlossene Fonds bekommen?
Menzel: Einen großen. Wir gehören zu 100 Prozent zur niederländischen Rabobank, der einzigen Privatbank mit internationalen AAA-Rating bei einer ähnlichen Eigenkapitalstärke mit rund 40 Milliarden Euro wie die der Deutsche Bank. Sie können sich vorstellen, dass wir in Deutschland kein Nischenplayer für Privatanleger sein wollen und an unsere Erfolge, die wir im institutionellen Geschäft haben, anknüpfen wollen.
DAS INVESTMENT.com: Nun gelten Wohnimmobilien im Vergleich mit Gewerbe- oder Einzelhandelsobjekten aber als weniger ertragsstark, zudem ist der Aufwand für die Verwaltung eines kleinteiligen Portfolios mit vielen Wohnungen größer.
Menzel: Das ist leider ein Irrglaube. In den vergangenen zehn Jahren haben deutsche Wohnimmobilien einschließlich Wertsteigerung bessere Renditen erzielt als deutsche Büroimmobilien. Leider werden Wohnimmobilien immer noch unterschätzt. Der Aufwand ist in der Tat höher, die Ausschüttungen etwas niedriger als bei Büroimmobilien, aber das Vermietungsrisiko bei Wohnimmobilien ist wesentlich geringer. Wohnimmobilien zu managen, ist nicht trivial. Wir managen über 10.000 Wohnungen in Deutschland mit einem Volumen von über 700 Millionen Euro. Von den Kostenvorteilen profitieren auch unsere Anleger.
DAS INVESTMENT.com: Sind für Sie eher die Ballungsräume oder die B-Standorte interessanter?
Menzel: Der Anleger sollte dort investieren, wo Menschen zukünftig arbeiten und damit wohnen. Zuwachs herrscht in Ballungsgebieten und Universitätsstädten. Unser Research stützt sich auf die Prognosen des Statistischen Bundesamtes, das sollte der Anleger ebenfalls tun. Die Preise steigen in nahezu allen wohnungswirtschaftlichen attraktiven Standorten, daher sollten Anleger Ihre Investitionsentscheidungen nicht aufschieben und jetzt investieren.
DAS INVESTMENT.com: Viele denken dann aber zuerst an den Kauf einer Eigentumswohnung.
Menzel: Eine Eigentumswohnung zu kaufen ist an sich eine gute Investitionsentscheidung, allerdings trägt der Käufer, das Einzelvermietungsrisiko, das finanzielle Risiko ohne Haftungsbeschränkung und muss sich aktiv kümmern. Meist sind die Renditen bei weitem geringer. Rund 80 Prozent der sogenannten Laienvermieter erzielen nur Renditen unterhalb von 4 Prozent. Wir prognostizieren mit unserem Fonds 5 Prozent jährlich - und das bei sehr niedriger steuerlicher Belastungen der Auszahlungen. Wir verwalten für den Anleger die Immobilien professionell und übernehmen die Vermietung. Wir bündeln in unserem „Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01“mehrere Zinshäuser in einen Fonds und bieten damit deren Vorteile, ohne gleich mit Millionenbeträgen investiert zu sein. Wir bieten den einfachen Zugang zum Wohneigentum.
DAS INVESTMENT.com: Wie sieht das Exit-Szenario nach den 14 Jahren Laufzeit des Fonds aus?
Menzel: Bereits nach 10 Jahren ist eine Veräußerung steuerunschädlich, daher planen wir je nach Marktlage den Verkauf ab dem Jahr Zehn. Der Kosmos der Investoren ist enorm groß, ein sehr liquider Markt mit stets hoher Nachfrage. Gewohnt wird immer und gehandelt auch.
DAS INVESTMENT.com: Ihr neuer Fonds investiert in Bestandsobjekte aus dem Bouwfonds-Portfolio. Weisen Sie nach, dass die veranschlagten Preise angemessen sind?
Menzel: Die Immobilien sind nicht aus dem Bestand, sondern wurden mit zeitlichem Vorlauf für Fonds erworben. Das ist eine Besonderheit und gab uns Zeit die Immobilien, da wo es nötig war, zu sanieren, insbesondere die energetischen Standards zu erhöhen. Unsere Objekte gehen ohne Instandhaltungsstau in den Fonds. Wir vereinnahmen kein Zwischengewinn, das halten wir transparent. Die Angemessenheit betätigt das Wertgutachten des TÜV Rheinland.
DAS INVESTMENT.com: Ein Knackpunkt bei Immobilienfonds, der erst nach längerer Laufzeit wirksam wird, ist nicht selten eine zu geringe Instandhaltungsrücklage. Menzel: Die Instandhaltungsaufwendungen sind in dem Fonds überdurchschnittlich berücksichtigt. Zu den normalen Rückstellungen, werden wir über die Laufzeit zusätzlich im Rahmen eines Investitionsplans 1,6 Millionen Euro in die weitere Modernisierung investieren. Damit erreichen wir, dass die Wohnanlagen attraktiv bleiben und höchste Vermietungsstände aufweisen. Die Mieter sind schließlich die Einnahmequelle des Fonds, und konstante Mieteinnahmen sind das A und O.
DAS INVESTMENT.com: Und was sind die nächsten Pläne von Bouwfonds in Deutschland?
Menzel: Es sind sowohl Nachfolgefonds im Bereich Wohnimmobilien geplant, als auch Bürofonds außerhalb Deutschlands sowie Parkhausfonds für Privatanleger. Alles Nutzungsarten, in denen wir eine langjährige und erfolgreiche Expertise vorzuweisen haben.
Das Interview mit Roman Menzel führte Markus Deselaers von DAS INVESTMENT,com// 20.06.2011
URL zum Interview:
http://www.dasinvestment.com/pdf.php?id=10294