Der Rat der Immobilienweisen der ZIA und das Forschungsinstituts empirica sehen die Entwicklung der Preise in ihrem neuesten Frühjahrsgutachten auch für den Berliner Immobilienmarkt negativ. Ihre Prognose besagt einen mittelfristigen Einbruch der Eigentumspreise von einem Viertel bis zu einem Drittel. Doch das
Gutachten hat auch für viel Kritik und Gegenrede gesorgt.
Den Einbruch der Immobilienpreise begründen die Experten mit dem starken Anstieg der Preise von Eigentumswohnungen in den letzten Jahren sowie die Abkoppelung der Kaufpreise von der Mietentwicklung. Insbesondere in Berlin sei bald nicht mehr mit steigenden Mieten bei Neuverträgen zu rechnen. Ebenfalls wird die Zuwanderung dort mehr als Welle gesehen, die eine historische Ausnahme darstellt und in einer Gegenbewegung enden wird. Sollte sich der Markt auf historische Durchschnittswerte einpendeln, drohen heutigen Investoren Verluste. Auch laut Bundesbank wurde es überproportional teurer, der Anstieg ließe sich allein mit wirtschaftlichen und demografischen Faktoren nicht mehr erklären. Im vergangenen Jahr lagen die Preise um 15 bis 30 % über dem gerechtfertigten Niveau, wie die Notenbank in ihrem Monatsbericht mitteilte. Auf dem Berliner Immobilienmarkt ist allerdings wenig von der negativen Stimmung zu spüren. Die Nachfrage ist weiterhin ungebrochen, bedingt durch niedrige Zinsen und fehlende Investmentalternativen treibt es Kapitalanleger weiterhin nach Berlin und führt bei knappem Angebot zu höheren Preisen. Allein 2016 verteuerten sich nach Recherchen von CBRE die Preise für Wohneigentum um knapp 10 %.
Berlin gilt als sicherer Hafen
Alle wichtigen Parameter wie Bevölkerung, Beschäftigung, Wirtschaft und Tourismus hätten sich entgegen dem Gutachten positiv entwickelt. Insbesondere wird die ungebrochene Bevölkerungsentwicklung von ca. 45.000 Neu-Berlinern pro Jahr bei gleichzeitig unzureichendem Neubau angeführt. Die Attraktivität ist international, und für die global weiterhin liquiden Investoren gilt Deutschland, insbesondere Berlin, als sicherer Hafen. Der Preisanstieg, so Scope Group, sei nur ein Faktor der zu einer Blasenbildung führen könne. Sie empfehlen für den Immobiliensektor vielmehr, die Differenz zwischen Kaufpreisen und Mieten einerseits und Mieten und Lohnniveau andererseits zu betrachten. Es steigen nicht nur Mieten, sondern auch Löhne und es handele sich um eine gesamtwirtschaftliche stabile Entwicklung mit organisch steigenden Preisen. Ein weiterer Faktor sei die niedrige Bautätigkeit. In Berlin werde gerade mal 30 % des Bedarfs durch Neubauaktivitäten gedeckt. Immobilienkäufe unterliegen zudem weiterhin hohen Eigenkapitalquoten und hohen Tilgungssätzen, was der Gefahr entgegenwirke, dass steigende Zinsen zu massenhaften Notverkäufern oder gar Zwangsversteigerungen führten.
Was bedeutet das nun insgesamt für Immobilienanleger, die in Berlin investieren möchten? Rückschlagrisiken bestehen, aber es bleibt festzuhalten, dass die Stadt heute deutlich etablierter ist als es noch bei dem letzten Einbruch in den 90er Jahren, in den Zeiten der Wiedervereinigung und Sonderabschreibungen, der Fall war. Das Zusammenwachsen der Stadt und der infrastrukturelle Wandel dauerten zwar länger, seien aber jetzt wesentlich nachhaltiger. Heute ist die Stadt, was sie damals noch nicht war: eine echte Hauptstadt von internationalem Rang. Die Entwicklung ist wesentlich breiter und das wirtschaftliche Fundament ist gefestigter, so dass sich Berlin heute in einem langfristig, positiven Trendkanal befindet.
Hotspot Berlin
Immer mehr ‚Potentials’ bleiben in Berlin. Der deutsche Mittelstand erkennt zunehmend die Wichtigkeit sich auch in Berlin anzusiedeln. Berlin ist mittlerweile ein Hotspot für neue Branchen geworden und zieht damit immer mehr Menschen in die Stadt. Nicht zu vergessen, dass Berlin immer noch nicht über einen Großflughafen verfügt und durch die Fertigstellung des Flughafens einen zusätzlichen Wachstumsschub erhalten wird. In Berlin gibt es über 100 Stadtteile und sogenannte Kieze – eigene Mikrolagen, die oftmals hohe Wohnqualitäten aufweisen. Die überproportional hohen Immobilienpreise finden sich überwiegend in Spitzenlagen wieder. Dies führte dazu, auf andere Quartiere auszuweichen, in denen die Preise noch bezahlbar waren. Die Selektion wird eben schwieriger, aber sie lohnt sich, denn es gibt immer noch Lagen, die Potenzial haben, weil sie noch nicht so „perfekt“ sind. Clevere Investoren suchen dort, in den vermeintlichen Nebenlagen, nach geeigneten Objekten, die noch Wertsteigerungspotenzial aufweisen.
Mikroappartements
Zunehmendes Interesse bei Kapitalanlegern finden auch Wohntypen, die lange Zeit aufgrund niedriger Mieten kaum nachgefragt waren und daher kaum entwickelt wurden: das Segment der Mikroappartements. Die Nachfrage von Singles, Young Professionals, Berufspendlern und Studierenden, aber auch alten Menschen, ist enorm. Aus Investorensicht interessant, denn Mieter achten auf absolute Mieten und weniger auf den Quadratmeterpreis. So lassen sich höhere Mieten und damit höhere Renditen erzielen. Gegenrechnen muss man den Aufwand, den die regelmäßig kürzeren Mietvertragslaufzeiten verursachen. Meist werden diese Investments in Neubaugebäuden realisiert, wo die Mietpreisbremse keine Anwendung findet und höhere Anfangsmieten realisierbar sind. Investoren dürfen die Mietpreisbremse allerdings nicht ignorieren. Sie gilt bei Bestandsimmobilien und wird Investoren häufig als stumpfes Schwert verkauft, weil es angeblich keinen Effekt gäbe. Immobilienverkäufer rechnen potenziellen Investoren gern künftige Mieten – unter Auslassung des Mietspiegels – hoch. Allerdings birgt das die Gefahr, dass bei Durchsetzung der Mietpreisbremse die Investoren wesentlich zu teuer eingekauft haben und Ärger und Rückzahlungsansprüche für eine zu hoch bezahlte Miete entstehen können.
Jetzt noch einsteigen?
Der Zyklus hält seit 2010 an und ist erkennbar fortgeschritten. Wir sehen dennoch selektiv weiter Marktchancen. Insbesondere in Teilmärkten, die in den letzten Jahren weniger stark gestiegen oder deren Wachstumspotentiale noch nicht ausgeschöpft sind und sich in guten Mikrolagen befinden: Wohnimmobilienobjekte, auch Neubauten, mit Mikroappartements oder kompakten Wohnungen mit effizienten Grundrissen, die gut an den ÖPNV angeschlossen sind, sowie Bestandsobjekte, deren Mieten mit der tatsächlich gesetzlich zulässigen Miete kalkuliert sind.
Autor: Roman Menzel
Geschäftsführer der Neopolis Beteiligungs GmbH
Der Beitrag erschien in der Printausgabe der Finanzwelt 02/2017 auf den Seiten 20/21 vom 10.04.2017