» Immobilien stehen bei Anlegern wieder hoch im Kurs und sind in Deutschland gefragt wie schon lange nicht mehr. Angesichts der Sorgen vor einer Vermögensvernichtung aufgrund der Eurokrise investieren viele Deutsche verstärkt in Betongold – und hoffen auf den Substanzerhalt. Dabei übersehen viele Anleger, dass bei vielen Immobilien das Chance-Risiko-Verhältnis nicht mehr gut ist. In Ballungszentren sind Häuser und Wohnungen vielfach schon sehr teuer. In ländlichen Regionen sind die Preise zwar niedrig, aber auch die Mietrenditen nicht auskömmlich. Was also tun, wenn ein Teil des Vermögens in Betongold investiert werden soll? «
Parkplatz für Vermögen
Rendite mit Parkhausimmobilien
Für deutsche Privatinvestoren gab es in den letzten Jahrzehnten vielfältige Investitionsmöglichkeiten in Immobilien. Einer der größten Anlageschwerpunkte war und ist der in- und ausländische Büroimmobilienmarkt. Dass man mit Büroimmobilienfonds gute Rendite erwirtschaften kann, haben zahlreiche Fondsinitiatoren bewiesen. Allerdings zeigten Büroimmobilienfonds auch Schwächen, die in schlechten Marktphasen, zum Teil sehr negative Auswirkungen zur Folge hatten.
Büromärkte bleiben sehr heterogen
Die Büromärkte sind und bleiben sehr heterogen. Zwar kann grundsätzlich ein Top-Down Ansatz herangezogen werden, der Büroimmobilienmärkte nach volkswirtschaftlichen und demographischen Kriterien (d. h. nach Größe, Wachstum und Dichte) beleuchtet. Darüber hinaus werden bei dieser Analyse Rendite-Risiko-Profile und Transaktionsvolumina betrachtet. Allerdings sagt das Ergebnis noch nichts über die Chancen eines einzelnen Investments aus.
Verfeinert wird die Beurteilung von Standorten für Büroimmobilien erst mit einem dezidierten Blick auf die Teilmärkte (Bottom Up). Heute können Mieter, Mietvertragskonditionen und Gebäudequalität auf den ersten Blick äußerst attraktiv wirken. Nach Mietvertragsende kann das aber schon völlig anders aussehen. Büroimmobilien, insbesondere sogenannte ‚single-tenant-Objekte’, die an einen einzigen Mieter vermietet wurden, unterliegen immer zwei besonderen Risiken. Das Bonitätsrisiko des Mieters, der während der Laufzeit für die Einnahmesicherheit ausschlaggebend ist, ist relativ gut kalkulierbar. Deutlich höher zu bewerten ist das Nachvermietungsrisiko zum Mietvertragsende. Ob ein Mieter nach Auslauf des Mietvertrags das Objekt noch nutzen möchte, ist in den seltensten Fällen absehbar.
Der Blick auf den Standort und die Reserven für Nachvermietungsverhandlungen sollten bei Investitionen von Büroimmobilien einen sehr großen Raum einnehmen. Interessante Investitionsstandorte sind nach unserer europäischen Attraktivitätsanalyse für Büros, insbesondere Amsterdam, Antwerpen, Genf, Kopenhagen, London, Lyon, Mailand, Paris, Stockholm, Utrecht und Wien. Ferner sollten bei Core-Immobilien die Fondskonzepte konservativ ausgelegt werden. Dazu zählen niedrige Fremdkapitalquoten von ca. 40%, moderate Inflationsannahmen von bis zu 2% und ausreichende Reserven für Nachvermietungsaufwendungen. So bieten sich mit energieeffizienten Gebäuden an nachhaltigen Standorten auch weiterhin gute Investitionschancen.
Wohnimmobilien mit geringerem Mieter-Risiko
Wohnimmobilien kennen zwar keine solche Abhängigkeit von einem Mieter, und die Mietvertragslaufzeiten sind in der Regel unbegrenzt. Allerdings sank ihr Stern in der Gunst der Anleger nach dem Wegfall der steuerbegünstigten Fondsmodelle der neunziger Jahre. Seinerzeit wurden die Immobilien über die Steuervorteile verkauft, was häufig, hohe Gebühren verschleierte.
Zudem entwickelten sich die (ost-)deutschen Wohnungsmärkte bei Weitem nicht wie prognostiziert. Das blieb zahlreichen Anlegern, Vermögensverwaltern und Banken in negativer Erinnerung. Einhergehend mit niedrigen Finanzierungskonditionen boomt seit einigen Jahren, unter anderem aus Angst vor der Wirtschafts- und Finanzkrise in Europa, der Markt für Eigentumswohnungen. Deutsche Wohnimmobilienfonds werden von privaten Investoren aber dennoch häufig verschmäht. Sie gelten als renditeschwach und verwaltungsintensiv und haben deshalb ein schlechtes Image.
Die Anlageentscheidung wird allerdings oft eher vom Bauchgefühl als von Sachverstand geleitet. Denn aus Renditegesichtspunkten müsste man vor dem Kauf einer Eigentumswohnung überwiegend abraten. Das legen zumindest Zahlen des Instituts der Deutschen Wirtschaft (DIW) nahe: Das Institut veröffentliche 2011 Zahlen, wonach die Laienvermieter zu 64% Renditen zwischen 0-4% p.a. erwirtschafteten. 15% lagen zusätzlich im negativen Bereich. Nur bei 21% der privaten Wohnungsvermieter lagen die jährlichen Renditen oberhalb von 4%. Professionelle Wohnimmobilienfonds prognostizieren dagegen nach Kosten ca. 5% p.a. und mehr.
Falls die Motivation für den Kauf von Wohnimmobilien verstärkt aus Inflationsängsten erfolgt und wichtige Regeln von Lage und Kosten außer Acht gelassen werden, besteht in einigen Teilmärkten zudem die Gefahr der Überhitzung, wobei Wachstumsregionen, Groß- und Universitätsstädte die geringeren Risiken aufweisen.
Institutionelle Fondsinvestoren haben die Vorteile bereits erkannt. Anders als in vielen anderen Staaten gab es in den letzten 10 bis 15 Jahren in Deutschland keine Wohnimmobilienbase. Hinzu kommt: Deutsche mieten lieber, als dass sie kaufen. Untermauert wird die Attraktivität durch demographische Kennziffern. In Ballungsgebieten wachsen die Haushaltszahlen trotz schrumpfender Bevölkerung stetig, so dass die Mieten mit der erhöhten Wohnraumnachfrage steigen. Da die Mieten in den letzten Jahren, auch trotz des restriktiven Mietrechts, kontinuierlich gesteigert werden konnten, sind die jüngsten Preisanstiege bei Wohnimmobilien weitgehend gerechtfertigt.
Aktiv gemanagte deutsche Wohnimmobilienfonds bieten dagegen für risikoaverse Anleger, die einen inflationsgeschützten Kapitalerhalt mit moderaten Renditen suchen, gute Chancen. Anhaltspunkte über geeignete Investmentangebote findet man unter anderem bei spezialisierten Ratingagenturen wie Scope.
Attraktive Alternative: Parkhausimmobilien
Eine attraktive Anlagemöglichkeit finden Investoren in Parkhausimmobilien. Zwar sind sie als Assetklasse noch ein junges Segment und die Fondslösungen sowohl für institutionelle als auch - neuerdings - für private Investoren kann man als innovativ bezeichnen. Im engeren Sinne sind Parkhausimmobilien aber nicht den innovativen Nutzungsarten zu zurechnen, da sie bekanntermaßen über eine langjährige Historie verfügen.
Was macht Parkhausimmobilien lukrativ? Zunächst ist der Trend zu mehr Mobilität ungebrochen. Mit zunehmenden Haushaltszahlen korrelieren auch die Zulassungszahlen von Autos. Die wachsende Anzahl von Kraftfahrzeugbesitz stößt jedoch auf ein begrenztes Parkplatzangebot, insbesondere in hoch verdichteten Innenstädten. Diese steigende Nachfrage und ein knappes Angebot führt zu Preiserhöhungen. In Deutschland wurden die Parkplatztarife in den letzten acht Jahren um durchschnittlich 4,9% p.a. angehoben. Das lagt weit über den durchschnittlichen Inflationsraten. Ein weiteres Plus: Kurzparker stellen kaum Preisvergleiche an und die Preise zwischen Parkhäusern und Parken auf der Straße unterscheiden sich kaum.
Auch ein Blick auf den Markt ist interessant: Denn gefühlt ist heutzutage Parken schon fast immer gebührenpflichtig. Das stimmt jedoch längst nicht. Von der Gesamtzahl der öffentlichen Parkplätze sind in Westeuropa nur ca. 3,6% gebührenpflichtig. Das entspricht in etwa 11 Mio. Parkplätzen, darunter werden gut 3,5 Mio. Parkplätze, die von den fünf größten Parkhausbetreibern (z. B. Q-Park, Apcoa oder Vinci) gemanagt. Die Parkgebühren werden in der Regel dort erhoben, wo Menschen zu tun haben, insbesondere in Innenstädten. Dort liegen auch die lukrativsten Investitionschancen. Bisher lag dieses Geschäft sehr stark in der öffentlichen Hand, aber zunehmend wird dieser Bereich von privatwirtschaftlichen Investoren entdeckt.
Aber nicht jedes gebührenpflichtige Parkhaus ist lukrativ. Das entscheidende Kriterium ist auch hier der Standort. Unterschieden wird in Innenstadtlagen, Parkhäusern auf Privatgeländen (Bestandteil von Büro- oder Wohnimmobilien) und Park & Ride Einrichtungen. Aus Investorensicht ist das innerstädtische Parkhaus das robusteste, da es keine Abhängigkeit von einzelnen Nutzungsarten aufweist und sowohl am Tage als auch in der Nacht frequentiert wird.Zudem wählen Autofahrer Parkhäuser in der Praxis nach dem Standort aus und kaum danach, wer es betreibt. Es spielt keine Rolle, ob es kommunal oder privat betrieben wird. Dennoch grenzen sich heute Premium-Anbieter ab und erhöhen die Attraktivität ihrer Garagen. Die drei großen ‚S’ stehen für Sicherheit, Sauberkeit und Service. Auf diese Attribute legen heute immer mehr Parkkunden wert.
Attraktiv ist für Anleger auch die relativ hohe Sicherheit und der konstante cash flow eines solchen Investments. Häufig sind die Mietverträge von Betreibergesellschaften mit 15 bis 25 Jahren sehr lang und gleichzeitig ist das Betreiberrisiko eingeschränkt. Auch wenn ein Betreiber ausfällt, bleiben dem Investor die Einnahmen der Parkhauskunden erhalten.Anders als bei Betreiberkonzepten, wie Hotels oder Pflegeimmobilien ist eine Fortführung des Betriebs ohne großen Aufwand für den Eigentümer möglich. In anderen Nutzungsarten (z. B. Büroimmobilie) ist die Abstellung auf die Bonität des Mieters höher als bei Parkhausimmobilien. Dies spiegelt sich u.a. im günstigen Rendite-Risiko Profil wieder. Die Zielrenditen liegen bei etwa 8% p.a. Damit haben Parkhausimmobilien überdurchschnittliche Rendite-Chancen bei gleichzeitig verhältnismäßig geringem Risiko.
Risiken von Parkhausinvestments
Aber wo liegen die Risiken? Eini Problem ist sicherlich die richtige Bewertung der wirtschaftlichen und technischen Kennziffern. Wichtigster Indikator für die faire Kaufpreisfindung eines Parkhauses ist die Bewertung des Umsatzes. Daraus lassen sich Betreibermargen, Betreiberkosten und eine belastbare Miete errechnen, die eine wirtschaftliche Tragfähigkeit eines Parkhausinvestments plausibel machen. Auslastungsgrade und durchschnittliche Kaufpreise pro m2 sind nur unzureichende Kennziffern für die Bewertung.
Auch der technische Zustand ist ein wesentlicher Faktor. Zwar unterliegen Parkhäuser nicht dem technischen Alterungsprozess wie Büroimmobilien, da weder teure Klima- sowie Heizungstechnik noch Wärmedämmung zu betrachten sind. Dennoch nutzen sich Parkhäuser durch den Gebrauch ab und müssen laufend instandgesetzt werden. Da der Betreiber mit der Immobilie sein Geld verdient, ist es sehr wichtig die Mietverträge so zu gestalten, dass der Eigentümer nicht für die Instandhaltungen aufkommen muss, die durch den Mieter bzw. dessen Kunden notwendig werden.
Fazit: Kapital rentabel parken
Immobilien bleiben ein wichtiger Bestandteil im Portfolio. Anleger, die alternative Immobilien-Investments in Betracht ziehen wollen, können Ihren Blick auf Parkäuser richten. Wer das Gute aus zwei Welten kombinieren möchte, sollte sich verstärkt mit Parkhausimmobilien beschäftigen. Hier können einerseits attraktive Renditen wie bei Büroimmobilien erzielt werden. Anderseits sind die Einnahmen ähnlich wie bei Wohnimmobilien auf viele Mieter bzw. Kunden verteilt. Darüber hinaus können Parkhäuser in einigen Jahren als Strom-Tankstellen eine weitere lukrative Einnahmequelle erschließen. Parkhausinvestments sind auch in unseren Nachbarländern (Frankreich, Skandinavien und Benelux) attraktiv. Für institutionelle Investoren bestand seit der ersten Auflegung entsprechender Fonds (vor sieben Jahren) die Möglichkeit in dieses Segment zu investieren. Deutsche Privatanleger können seit 2012 in Parkhausimmobilien anlegen.
Autor: Roman Menzel
Der Buchbeitrag erschien 2012 im Verlag Fuchsbriefe, Dr. Hans Fuchs GmbH mit dem Titel: 'Chancen jenseits der Krise - Anlagechancen 2013`,
(Hg.) Ralf Vielhaber, Stefan Ziermann auf den Seiten 266-271, 367.
ISBN 978-3-943124-18-7