Wer Innenstädte mit dem Pkw befährt, kämpft oft mit mehreren Problemen: verstopfte Straßen, kaum Parkplätze, hohe Parkgebühren sowie Bußgelder für Parksünder. Diese Tatsache ist der Nährboden eines lukrativen Geschäftsmodells - der Parkhausimmobilien.
Parkhausimmobilien erweisen sich als lukrativ und risikoarm
Konstanter Einnahmenfluss bei guten innerstädtischen Lagen - Hohe Standards im Fokus der Kunden
Wer Innenstädte mit dem Pkw befährt, kämpft oft mit mehreren Problemen: verstopfte Straßen, kaum Parkplätze, hohe Parkgebühren sowie Bußgelder für Parksünder. Diese Tatsache ist der Nährboden eines lukrativen Geschäftsmodells - der Parkhausimmobilien.
Gefühlt kostet Parken immer Geld, doch das ist nicht korrekt. Öffentlich zugängliche Parkplätze sind in Westeuropa lediglich zu etwa 3,6 % gebührenpflichtig. Das entspricht in etwa 11 Millionen Stellplätzen, von denen die fünf größten Parkhausbetreiber Q-Park, Apcoa, Vinci, NCP und Contipark rund 3,5 Millionen managen. Dabei wird eine Parkgebühr vor allem in Stadtzentren erhoben, wo viele Menschen zu tun haben und auch die besten Objekte liegen. Zudem ist die Mobilität den Zulassungszahlen zufolge ungebrochen hoch. Diese korrelieren mit der zunehmenden Zahl der Privathaushalte, während sich das limitierte Parkplatzangebot in hochverdichteten Innenstädten nicht beliebig ausweiten lässt.
Vor diesem Hintergrund löst die wachsende Nachfrage durch das knappe Angebot Preiserhöhungen aus. So stiegen die Parkplatztarife in Deutschland in den letzten acht Jahren im Schnitt jährlich um 4,9 % (in den Niederlanden um 4,5 % p.a.), weit mehr also als die Inflationsraten. Das ist gut für Eigentümer von Parkhäusern, aber teuer für Autofahrer, die keine Alternative haben. Hinzu kommt, dass die Preissensibilität gering ist, da speziell Kurzzeitparker Preise für Parkraum wenig vergleichen. Im Übrigen differieren die Tarife von Parkhäusern und die Gebühren auf öffentlichen Straßen kaum.
Nicht jedes gebührenpflichtige Parkhaus ist aber auch lukrativ. Entscheidendes Kriterium ist die Lage. Diesbezüglich gilt dasselbe wie für Immobilien generell. Aus Investorensicht sind die innerstädtischen Parkhäuser am robustesten, weil sie nicht von bestimmten Nutzungen abhängig sind und grundsätzlich rund um die Uhr geöffnet haben. Autofahrer wählen Parkhäuser nach ihrem Ziel und dem Zweck ihrer Fahrt aus, nicht so sehr aber danach, wer diese betreibt. Gleichwohl grenzen sich Premiumanbieter heute vom Restmarkt ab, indem sie ihre Garagen bewusst attraktiver gestalten. Die drei wesentlichen "S" heißen Sicherheit, Sauberkeit und Service. Immer mehr Kunden legen Wert auf hohe Standards.
Wer sich für einen guten innerstädtischen Standort entscheidet, finanziert ein sehr risikoarmes Geschäftsmodell bei konstantem Einnahmefluss. Die Mietverträge der Betreibergesellschaften laufen mit 15 bis 25 Jahren häufig sehr lang, wobei das Betreiberrisiko außerdem noch begrenzt ist. Selbst wenn der Betreiber ausfiele, blieben dem Investor die Erlöse durch die Parkhauskunden erhalten. Anders als bei aufwendigen Konzepten, wie sie für Hotels oder für Immobilien mit Pflegeeinrichtungen typisch sind, ist eine Fortführung des Betriebs in Eigenregie des Eigentümers ohne Weiteres möglich.
Das bedeutet, dass andere Nutzungsarten von Immobilien viel mehr auf die Bonität des Mieters abstellen müssen, als dies bei Parkhäusern erforderlich ist. Dies spiegelt sich auch im günstigen Rendite-Risiko-Profil wider, da Zielrenditen von ca. 8 % p.a. vor Steuern realistisch sind.
Für institutionelle Investoren von Bouwfonds bestand bereits seit der ersten Auflage von Fonds vor sieben Jahren die Möglichkeit, an diesem Segment zu partizipieren. Deutsche Privatanleger können nun erstmals seit 2012 mit dem Bouwfonds Parkhaus-Immobilienfonds Niederlande an diesem Geschäftsmodell teilhaben. Mit weiteren Angeboten ist 2013 zu rechnen, denn auch nach der Umsetzung der AIFM-Richtlinie in deutsches Recht wird Bouwfonds deutsche Privatanleger mit Immobilieninvestments bedienen.
Autor: Roman Menzel,
Vertriebschef der Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH,
Erschien am 05.02.2013 in der Börsen-Zeitung, Verlagsbeilage: Geschlossene Fonds am 05.02.2013, Nummer 24, Seite B 7,
URL zum Artikel: https://www.boersen-zeitung.de/index.php?li=1&artid=2013024802&titel=Parkhausimmobilien-erweisen-sich-als-lukrativ-und-risikoarm