Neue Maßstäbe in der Marktanalyse: Die ABC-Typisierung für Wohnimmobilien

Im Rahmen eines Business-Frühstücks der Berliner Niederlassung von Lübke Kelber an dem wir mit rund 30 Immobilienexperten Ende April 2026 teilnahmen, wurde eine neue Systematik zur Bewertung deutscher Wohnimmobilienmärkte vorgestellt. Head of Strategy and Research, Mark Holz von Lübke Kelber, lieferte in einer sehr fundierten Präsentation einen bemerkenswerten Perspektivwechsel: Diesen interessanten Vortrag möchten wir im Folgenden komprimiert zusammenfassen.

Es geht weg von klassischen, primär büroimmobiliengetriebenen A-D-Klassifizierungen a la RIWIS von bulwiengesa hin zu einer dezidiert auf Wohnimmobilien ausgerichteten Markttypisierung.

Dreistufige Wohnmarktklassifizierung

Kern der Analyse ist eine dreistufige Einteilung in A-, B- und C-Märkte, die sich explizit auf die Anforderungen und Strukturen von Wohnimmobilienmärkten bezieht. Anders als etablierte Systeme – etwa die vorgenannte A–D-Klassifikation – verfolgt dieser Ansatz das Ziel, eine „strukturelle und langlebige Einordnung“ zu schaffen, die stärker auf Marktgröße, Liquidität und wohnwirtschaftliche Fundamentaldaten abstellt.

Die Methodik basiert auf einem breiten Set von Indikatoren, das fünf zentrale Dimensionen umfasst: Bevölkerung, Sozioökonomie, Wohnungsmarkt, Miet- und Kaufpreise sowie Lebensqualität. Diese Faktoren werden gewichtet und in eine ganzheitliche Bewertung überführt und mündet in ein Rendite-Risiko Ranking von 135 Standorten. Besonders hervorzuheben ist, dass neben klassischen ökonomischen Kennzahlen auch qualitative Aspekte wie Infrastruktur, Freizeitwert oder Bildungsangebot systematisch integriert werden.

Mehr als nur die Top 7

Ein zentrales Ergebnis der Klassifizierung ist die deutliche Differenzierung innerhalb des deutschen Marktes: 14 A-Märkte (International Investment Grade), 40 B-Märkte (National Investment Grade) und 81 C-Märkte (Regional Investment Grade). Diese Aufteilung spiegelt die polyzentrische Struktur Deutschlands wider und verdeutlicht, dass wirtschaftliche Stärke und Attraktivität keineswegs auf die bekannten Top-7-Städte beschränkt sind.

Quelle: Lübke Kelber, Rendite-Risiko Ranking 2026

Besonders interessant ist in diesem Zusammenhang die Erweiterung der Systematik um sogenannte Suffizes wie „Metro“ und „Uni“. Diese erlauben eine zusätzliche qualitative Einordnung von Städten, etwa hinsichtlich ihrer funktionalen Nähe zu A-Märkten oder ihrer Bedeutung als Hochschulstandorte. Dadurch entsteht ein deutlich höherer Differenzierungsgrad als in bisherigen Klassifikationsmodellen.

Ein Blick auf die Transaktionsdaten zeigt zudem, dass Liquidität zwar weiterhin in A-Märkten am höchsten ist, B- und C-Märkte jedoch eine stabile und relevante Rolle spielen. Gleichzeitig verdeutlichen die Auswertungen zur Käuferstruktur, dass auch in diesen Märkten zunehmend institutionelle Investoren aktiv sind.

Analyse der Mietmärkte und abgeleitetes Rendite-Risiko Ranking

Noch wichtiger für Investoren ist jedoch die Analyse der Mietmärkte. Die Darstellungen zu Mietniveau, Aktivität und Wachstum zeigen klar, dass zahlreiche B- und sogar C-Märkte ein dynamisches Mietwachstum aufweisen – teilweise auf Augenhöhe mit oder sogar über A-Märkten. Dies wird durch die zunehmende Wohnraumknappheit zusätzlich verstärkt: Inzwischen weisen rund 80 Kreise und kreisfreie Städte Leerstandsquoten von unter 1 % auf. Der Druck auf die Mieten ist damit längst kein exklusives Phänomen der Metropolen mehr.

Ein besonders aufschlussreicher Bestandteil der Präsentation ist das Rendite-Risiko Ranking 2026. Hier zeigt sich deutlich, dass viele mittelgroße Städte – etwa Leipzig, Potsdam oder Regensburg – Spitzenplätze einnehmen und teilweise vor klassischen A-Städten rangieren.

Dieses Ergebnis unterstreicht die zentrale These der Präsentation: Attraktivität im Wohnimmobilienmarkt ist nicht allein eine Funktion von Größe oder internationaler Bekanntheit.

Ergänzend dazu illustriert die Wohninvestment-Matrix, dass zahlreiche B- und C-Märkte attraktive risikoadjustierte Renditen bieten und in einigen Fällen sogar Überperformance gegenüber etablierten Märkten erwarten lassen. Für Investoren eröffnet sich damit ein deutlich breiteres Suchfeld, das über die klassischen Core-Standorte hinausgeht.

Die vorgestellte Systematik überzeugt insbesondere durch drei Aspekte:

1. den klaren Wohnfokus, der eine realitätsnahe Abbildung der Marktmechanismen ermöglicht.

2. die breite Datenbasis, die sowohl quantitative als auch qualitative Faktoren integriert.

3. den hohen Detailgrad durch ergänzende Differenzierungen wie die Suffizes.

Wohnimmobilien neu klassifiziert: Ein Ansatz mit Potenzial zum Standard

Vor diesem Hintergrund erscheint es plausibel, dass sich diese Klassifizierung als neuer Standard für die Bewertung von Wohnimmobilienmärkten etablieren könnte. Sie trägt der tatsächlichen Marktstruktur Deutschlands Rechnung und bietet Investoren eine deutlich differenziertere Entscheidungsgrundlage als bisherige Modelle.

Die zentrale Erkenntnis für Marktteilnehmer lautet daher: Der Blick sollte sich nicht ausschließlich auf die etablierten A-Städte richten. Vielmehr lohnt es sich, auch B- und C-Märkte systematisch zu analysieren.

Neopolis betrachtet die Secondary Märkte seit knapp 10 Jahren und begrüßt den weiteren Perspektivwechsel mit dieser neuen Wohnmarktlogik. Denn die Daten zeigen klar, dass diese Märkte weder per se unattraktiver noch risikoreicher sind – im Gegenteil, sie bieten häufig attraktive Wachstums- und Renditepotenziale bei gleichzeitig breiter werdender Nachfragebasis.

Damit liefert die Präsentation nicht nur eine neue Systematik, sondern auch einen wichtigen Impuls für ein Umdenken in der Investmentstrategie.Daher empfehlen wir potenziellen Investoren und Transaktionsmanagern sich mit der Analyse näher zu beschäftigen und verweisen hier auf die Broschüre.  https://luebke-kelber.de/de/news/rendite-risiko-ranking-2026